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Lorsqu’on évoque Tahiti et la Polynésie française, des images de mer turquoise et de lagons bleus apparaissent immédiatement à l’esprit. Ce lieu paradisiaque subit pourtant de plein fouet la crise immobilière qui frappe aussi la Métropole. Voici une analyse complète d’un marché immobilier sous tension qui fait pourtant preuve d’un dynamisme hors norme.
Un marché sous tension avec des prix élevés
Un marché sous tension avec des prix élevés
En premier lieu, s’il fallait résumer en quelques mots la tendance du marché immobilier à Tahiti, ce serait sans doute prix élevé et offre minimaliste.
Le marché immobilier à Tahiti reste à l’image de ce qui se passe en Métropole avec une demande très importante et donc des prix qui profitent du peu de disponibilité de logement. Ainsi, la tension entre l’offre et la demande demeure concrète et constitue le quotidien de jeunes Polynésiens qui songent sérieusement à s’expatrier, ne pouvant résider sur le sol natal.
Des secteurs plutôt prisés par les acheteurs comme Punaauia ou Mahina ont vu leurs prix de biens immobiliers flamber.
Un appartement de type T2 encore abordable s’échange pour environ 160 000 euros. Des logements plus vastes, comme les T4 dépassent allègrement les 300 000 euros sur le marché.
Si les logements d’entrée de gamme parviennent encore à trouver acquéreur, les logements les plus chers ne trouvent pas preneur.
Toutefois, le marché du luxe se porte bien, avec des propriétés qui se vendent malgré des prix prohibitifs, de l’ordre de 1,3 million d’euros en moyenne. Mais la population locale ne peut pas accéder à ce type de logement.
Une évolution en marche
La hausse des prix sur les transactions immobilières en Polynésie française s’est accentuée sur les 3 dernières années.
Plusieurs paramètres permettent d’expliquer cette augmentation. En premier lieu, l’offre qui demeure faible face à une demande croissante.
L’épargne bancaire élevée constitue également une des causes de cette hausse des prix. Enfin, la croissance démographique soutenue explique aussi la situation actuelle du marché.
Côté location, la croissance exponentielle des offres Airbnb affaiblit le parc immobilier à la location, comme on peut le constater aussi en Métropole.
Malgré une offre restreinte et des demandes toujours plus tendues, les experts s’accordent à dire qu’une stagnation du marché plutôt qu’un effondrement se dessine dans les années futures.
D’autres éléments viennent perturber le marché immobilier à Tahiti. Par exemple, l’augmentation de la taxe sur la plus-value immobilière, qui est passée de 20 à 50% en 2022, ne joue pas en faveur d’une reprise du marché. Cette mesure doit aider à lutter contre la spéculation immobilière mais fort de constater qu’aujourd’hui, elle ralentit plus les transactions qu’elles ne les augmentent.
Pour les investisseurs étrangers à la Polynésie française, des restrictions à l’achat ont aussi été mises en place. L’investissement minimum doit s’élever à 300 000 USD pour l’acquisition privée dans le secteur du résidentiel. De plus, le Pays doit donner son autorisation.
L’immobilier d’un point de vue géographique
Comme dans beaucoup de régions de la Métropole, il faut quitter le centre-ville pour dénicher des logements à des prix plus abordables. Certains résidents n’hésitent pas non plus à prospecter dans les îles voisines. De fait, la gentrification de certaines zones s’accentue.
La construction de nouveaux projets immobiliers transforme le paysage Tahitien.
L’urbanisation ne convient pas à tout le monde. De nombreux riverains voient ce développement économique d’un mauvais œil, estimant que le cadre de vie traditionnel n’est plus préservé. Cela crée des tensions dans la population.
L’accès à la propriété des Polynésiens reste difficile avec un décalage profond entre le pouvoir d’achat et les prix de l’immobilier. Il faut souligner que le PIB par habitant de Tahiti était de 23 900 euros en 2019, moins élevé que le PIB côté Métropole (environ 36 000 euros).
L’accès à l’immobilier provoque un décalage dans la population Tahitienne entre ceux qui y ont accès et ceux pour lesquels cela reste difficile. Cette division sociale reste difficile à gérer pour beaucoup.
Pour résumer tout cela, 3 points forts se dégagent de cette analyse. Véritable modèle d’un marché sous tension, la situation immobilière à Tahiti demeure préoccupante :
- Offre de transaction locative et d’achat faible
- Demande élevée
- Prix en augmentation croissante
Le Pays tente pourtant de juguler cette situation en mettant en place des dispositifs comme le prêt à taux zéro qui doit entrer en vigueur avant la fin de l’année 2025. Mais les contraintes géographiques et démographiques maintiennent une pression constante sur les prix.
Dans l’avenir, le marché immobilier en Polynésie française pourra trouver des compromis pour parvenir à concilier au moins 3 paramètres :
- Développement économique
- Préservation environnementale
- Justice sociale
Entre contraintes structurelles et volontés politiques, le marché immobilier polynésien devra inventer un équilibre durable conciliant attractivité, accessibilité, et respect de l’identité culturelle et environnementale locale.
C’est uniquement en travaillant sur ces paramètres que ce marché pourra obtenir la sérénité recherchée aussi bien par la population que par les professionnels du secteur.
